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买房需要掌握哪些定律

发布时间:2019-08-15 16:53:53

买房需要掌握哪些定律

一个真正的想买房自用的人,到底应该怎样去把握自己的购买行为呢?结合专业研究和市场表现,我们认为,置业是有一些常识和基本规律的,而且挺管用。

定律一:淡市是用家置业的好时机

首先搞清楚一个常识性认识,那就是无论何时,在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事,而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说?因为每套房子的特点、属性、品质各异,而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等,因此,找到一定价格标准的房子机会很多,但同时又能满足自住需求和喜好的房子,就没那么容易。

当然价格走低的时候买房会比较占便宜,但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时,投资者、炒房者大量退出市场,这不仅意味着有更多的选择机会,而且价格也趋于理性。

定律二:利率总是会变的

以往看来,住房按揭利率曾经很高,有银行做到过14%、15%,甚至18%。去年我们经历了五次降息,目前基本利率是4.9%,比较来讲,还是低的。对利息的变化更应该调整心态,不能静态看,要动态看,有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。

定律三:房产税可以通过买卖交易补偿

其实对于买家,还有一个心理负担,就是觉得税少时没买,税多时再买

,岂不亏了?

我们需要对房产涉及的税做区分,目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。

房产税只对出租物业,物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼,对于自用者来说影响不大。此外,即便是上市流转,只要有足够的耐心,总是可以通过多方寻价,将这点税费找回来的。

定律四:新房供应多的区域,买新房较好;反之,买二手房较好

新房供应多的区域,买新房较好;反之,买二手房较好。市场处上升态势时,新房的价格高于二手房;反之,二手房价格高于新房。

此定律的主要依据是市场供应者总是既包括开发者,也包括小业主。在同一个区域中,房价往往受这两者推盘量的影响。比如,当一手楼供应量较多的时候,开发商为了争夺客户而竞争,价格相对合理;而当一手楼供应量减少的时候,就可能会出现卖家囤货居奇,价格非理性上涨。

同时,很多城市还验证了指标性物业的抗跌保值性能很高。据分析,一般在房价上涨时,这些物业会多涨10%;而在房价下降时,跌幅又会减少10%。

定律五:淡市时将多余房子卖出总是明智的

与持有股票不同,房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此,持有的前提就是房屋带来的收益和增值,能够涵盖费用成本。而淡市时,这些成本往往打不住,所以卖出是明智的。

定律六:空置的房子要马上出租

常听很多人说,“我现在有三套房子,两套空着”。乍一听觉得有些不可思议,实际情况还真是这样,有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息,有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上,无论房子的租金回报是高还是低,都要选择马上出租,决不能让房子空着,空着就是损失。

租房最好不要选择豪装,因为这与租金价格不成正比,尤其是在淡市时。选择一个好的租客比仅是出价高的租客更重要。

定律七:换房不受淡旺市的影响

在同一地段中,如果居住产品已经落后,而又有换房的打算,在市场预期不会变化太大的情况下,应该卖掉房子,将它变现为资金,这意味着更多的机会。

定律八:珍惜淡市中的每个机会

在房屋交易中,经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下,卖家要特别珍惜交易机会,因为这时卖家比买家多,成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱,千万不要吊起来不卖。错过机会,损失更大。

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